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深圳房价暴涨违约增多 法院重罚判强制过户
时间:2015-12-02 14:19:52  编辑:吴春妮   阅读数:[1505]  文章来源:南方网

“3·30”新政引发深圳房价暴涨,不少卖家考虑到违约成本要远远低于房价涨幅,因而选择违约,引爆违约潮。最近,深圳南山区法院一审审理一宗卖家违约纠纷案,除判决继续交易外,还判决卖家按每日万分之五支付违约赔偿。也就是说,卖家面临每月接近4万元的违约赔偿。对违约的卖家而言,这份判决不可谓不严厉,既拿不到房产又要赔偿不低的违约金,违约成本显著增高。

房子刚卖“3·30”新政就来了

此案中,涉事房产位于深圳南山西丽的德意名居小区,建筑面积74平方米。3月23日,业主与买家通过中介签订协议,以262万元出售。协议签订之后,买家支付30万元定金,剩余首期款49万元则由买卖双方共同委托农行做了资金监管。银行也出具贷款承诺函,承诺发放贷款183万元。与此同时,卖方也委托担保公司办理赎楼。

一切看似顺利,但进入6月之后,卖方委托律师连续发函,开始是催促要在七天之内支付房款或办结按揭手续。但熟悉二手房交易流程的人知道,按揭手续办理速度往往取决于银行,并非个人。七天之内办结按揭手续并非个人能掌控。业主并不理睬,又以交易迟迟没完成为由提出解除合同。6月底,卖方向担保公司发函终止委托该公司办理赎楼业务,交易彻底终止。

不容忽视的是,合同签订几天后,“3·30”新政发布,深圳房价暴涨。卖房之时,涉事房屋单价约3.5万元/平方米。而搜房网历史成交数据显示,新政之后该楼盘房屋单价已跃升到每平方米4万至5万多元不等,以这套74平方米房产为例,总价攀升超百万元。

违约成本低促成“违约潮”

不少业主面对房价暴涨选择毁约,法院也迎来诉讼高峰。违约潮背后的原因之一正是在于,通常二手房买卖合同约定,若卖方逾期不履行合同,买方可解除合同,要求卖方支付违约金,违约金为双倍定金或合同成交价的20%。在实际判决中,法院还会根据不同情况调低违约金比例。

以这套262万元成交房产来看,若业主毁约,双倍赔偿定金为60万元,按合同成交价20 %赔偿违约金则为52.4万元。但此时房价暴涨百万元,赔了违约金,仍有几十万元进账。合同通常还会约定,若卖方违约,买方可要求对方以合同成交价为基数,按每天万分之五支付违约金,同时继续履行合同。

此前,多名律师在接受南都记者采访时说,法院判决继续履行合同非常谨慎,比较倾向于支持赔偿违约金。背后原因也在于,二手房交易往往涉及赎楼、按揭贷款等复杂手续,需要买卖双方严密配合,在闹崩情况下,即便法院判处合同继续履行,也难以执行。

随着违约潮爆发,法院判决也发生变化。早前,深圳中院房产庭法官在讲座中透露,二手房交易中,若买家同意一次性付款且具备购房资格,法院通常会支持继续履行合同。

毁约者既无房又要赔偿

前述交易中,买家就将业主诉上南山法院,同意一次性付款,要求继续履行合同,还要求对方支付违约赔偿。南山区法院一审判决认定,买方不存在任何违约,卖方单方面终止赎楼手续的办理构成违约。鉴于买方同意一次性付款,且具备购房资格,法院支持买方诉求,判决交易继续,卖方还要按合同约定,每天按合同成交价万分之五支付违约金,直到交付房产为止。

此外,法院还判决卖方要协助买家办理申请减免税务的手续,承担案例受理费1 .3万元、财产保全费5000元。在违约时间计算上,法院判决以业主发函撤销担保公司赎楼委托之日,即6月29日开始计算。依照此判决,截至10月,卖家违约已3个月,每月支付违约金近4万元。

若卖家选择上诉,不交付房产,且二审仍败诉,这就意味着房产交付周期被拉长,违约金也将每天增多,直到交房。代理此案的张茂荣律师告诉南都记者,他代理的多宗二手房纠纷案,法院在处理违约金时往往会调低违约金比例,但此份判决全额支持未调低违约金比例,会让业主违约成本增高,达到惩戒目的,有利于二手房交易秩序的恢复。


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